Hausfinanzierung – Liquidität ermitteln

So ermitteln Sie Ihre aktuelle Liquidität:

Kalkulieren Sie als höchstmögliche Kreditrate nicht die gesamte finanzielle Reserve ein – denn es könnte ja sein, dass Sie in Ihrer Aufstellung einen Posten vergessen haben oder dass sich die Einnahmen und Ausgaben ungüntstiger als erwartet entwickeln. Etwa zehn Prozent Luft sollten auf jeden Fall zwischen Finanzreserve und Kreditrate bleiben.

Nun können Sie zumindest näherungsweise den Darlehensbetrag ermitteln, den Sie maximal aufnehmen können. Dabei gibt es allerdings noch zwei Variablen: Ihr alter und die aktuellen Marktzinsen.

Beide Faktoren beeinflussen die notwendige Höhe der anfänglichen Tilgung. Je älter Sie sind, umso schneller muss die Baufinanzierung abgezahlt werden – denn bis zum Eintritt ins Rentenalter sollte Ihr Eigenheim unbedingt schuldenfrei sein. Auch die Höhe der Finanzierungszinsen wirkt sich auf die Gesamtdauer Ihrer Finanzierung aus. Je niedriger der Zins, desto länger dauert bei identischer anfänglicher Tilgung die Rückzahlung des Darlehens.

Damit lauert in Zeiten niedriger Zinsen die Tilgungsfalle. Der Grund: Je niedriger die gesamte Monatsrate, umso langsamer wächst der Tilgungsanteil innerhalb der Rate. So würde ein Bauherr bei einem Nominalzins von fünf Prozent und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent rund 36 Jahre brauchen, um ohne Sondertilgung seinen Kredit abzustottern.  Bei acht Prozent Zins und gleicher anfänglicher Tilgung reduziert sich die gesamte Finanzierungsdauer aufgrund der insgesamt höheren Rate auf nur noch gut 27 Jahre. Finanzierungsexperten empfehlen daher, bei niedrigen Zinsen von Beginn an mehr zu tilgen, um diesen Nachteil auszugleichen.

Liegen die Zinsen für zehnjährige Darlehen bei sieben Prozent, dann sollten Sie eine Anfangstilgung von einem Prozent hinzurechnen, wenn Sie bei Darlehensabschluss 30 Jahre alt sind. Bei der Tilgung sollten Sie für jeweils fünf Jahre, die Sie älter sind, einen halben Prozentpunkt mehr veranschlagen. Damit wäre beim Abschluss im Alter von 40 Jahren eine Anfangstilgung von zwei Prozent erforderlich.

Beim Zins rechnen Sie wie folgt: Für jeden Prozentpunkt, den der Marktzins unterhalb der Sieben-Prozent-Marke liegt, planen Sie ein halbes Prozent Tilgung mehr ein. Damit kämen Sie bei 40 Jahren und sechs Prozent Zins auf eine Anfangstilgung von 2,5 Prozent. Achten Sie bei der Ermittlung der Marktzinsen darauf, dass der Zinssatz für Darlehen gilt, bei denen 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises finanziert werden können . es sei denn, Sie haben so viel Eigenkapital, dass Sie mit den etwas günstigeren Zinsen für besser abgesicherte Finanzierungen kalkulieren können. Wie viel Kredit wirklich nötig ist, erfahren Sie anhand dieser Tabelle.