Wer der Geldentwertung Paroli bieten will, setzt auf Substanzwerte – in erstklassigen Lagen. Auf Nummer sicher lautet wieder das Motto der Bundesbürger bei der Altersvorsorge. Das beweist die zum 35. Mal im Frühjahr 2009 von TNS Infratest durchgeführte Umfrage zum Sparverhalten in Deutschland. Die Altersvorsorge gilt als Muss, und die Immobilie als Sachwert wird immer attraktiver.

Dazu passen die Erkenntnisse einer anderen Umfrage desd Immobilienverbandes IVD. Danach sind für 43 Prozent der Immobilienkäufer Sorgen vor Geldentwertung und die Einschätzung der Immobilie als sichere Anlageform der Hauptgrund für den Erwerb. Weite Teile der Bevölkerung haben die Bedeutung der Immobilie in der aktuellen Finanzkrise erkannt. Die Unsicherheit bei anderen Anlageformen führt zu einer Besinnung auf die Immobilie als wertsichere Anlageklasse.

Die Furcht vor der Inflation ist hierzulande weit verbreitet. Nach Umfragen der R+V Versicherung ist der Anteil der Deutschen, die sich vor Inflation ängstigen, seit 1991 von 34 auf 76 Prozent gestiegen. Vergangenen Sommer hatten mehr Deutsche Angst vor steigenden Preisen als vor schwerer Krankheit.  Kein Wunder, dass 57 Prozent der dem IVD angeschlossenen Makler von einer gestiegenen Nachfrage nach Immobilien berichten.

Die potenziellen Käufer gehen davon aus, dass der Substanzwert Immobilie einen guten Inflationsschutz, stabile Ausschüttungen und geringere Renditeschwankungen als viele andere Anlageprodukte bietet. In Hamburg und München gibt es Häuser, die seit über hundert Jahren regelmäßig Rendite abwerfen. Auch woanders gibt es Lagen, die man als sicherer als eine deutsche Staatsanleihe bezeichenn kann. Immerhin haben manche Gebäude schon zwei Kriege und mehrere Währungsreformen überstanden.

Das Dilemma: Nicht jedes Objekt, nicht jede Nutzungsart und nicht jeder Standort garantieren einen Inflationsschutz. Zu heterogen sind die Immobilienmärkte zwischen Nordsee und den Alpen. Von Straße zu Straße findet man zum Teil komplett unterschiedliche Preisniveaus. Es gilt die Regel: Grundsätzlich verheißen nur Top-Standorte Wertsteigerungen mindestens im Gleichschritt mit der Geldentwertung. Das beweist eine Langfrist-Studie von BulwienGesa. Danach stiegen seit 1975 die Mieten und Kaufpreise vor allem in Westdeutschland stärker als die Inflation. Ein Vergleich des Preisniveaus zeigte überdurchschnittliche Werte im Süden und Westen, aber nur unterdurchschnittliche Werte im Norden und Osten. Der Index basiert auf Datenmaterial aus 125 deutschen Städten. Der zu schlagende Inflationsanstieg betrug seit 1975 bundesweit 130 Prozent. Der Wohnimmobilien-Index für Westdeutschland stieg um 141 Prozent.

Wichtiger als solche Durchschnittszahlen sind die Ergebnisse der einzelnen Standorte. Zu denen, die BulwienGesa als Beispiele veröffentlicht, gehören München, Regensburg, Rosenheim, Würzburg, Augsburg und Nürnberg. Wer hier investierte, erzielte in der Vergangenheit Mieten und Verkaufspreise, die stärker als die Inflation stiegen. Im Rest der Republik gelang das selbst in gefragten In-Metropolen wie Hamburg und Düsseldorf nicht. Somit macht zumindest diese Studie klar, dass Wohnimmobilien nicht per se Inflationsschutz bieten.

Blickt die Statistik nicht ganz so weit in die Vergangenheit zurück, fällt das Urteil über Immobilien als Inflationsschutz besser aus. Wohngebäude schützen vor Inflation, so die Überschift der IW seiner Untersuchung zu Direktinvestitionen von 1998 bis 2007. Die IW-Studie offenbart, dass sich besonders Wohnimmobilien in den untersuchten neun Jahren gut als Inflationsschutz eigneten. Bei Wohnimmobilien stieg die Rendite im Durchschnitt eins zu eins mit der Inflationsrate. Begründen lässt sich das vor allem mit der üblichen Indexierung von Mieten, also der Koppelung der Mietzahlungen an die Inflation. Allerdings stellt sich gerade angesichts der aktuellen Kinjunkturkrise  die Frage, ob die Eigentümer ihre höheren Mieten auch tatsächlich durchsetzen können.

Mangel führt zu Wuchermieten

Trotz Krise scheinen jedoch auf lange Sicht  Mietpreisexplosionen in vielen Städten fast unumgänglich. Dafür sprechen die seit Mitte der neunziger Jahre dramatisch rückläufigen Baugenehmigungen und Baufertigungsstellungen. Sie sind seit 2008 auf ein neues Nachkriegstief gefallen. 1995 entstanden gut 600.000 neue Wohnungen – 2008 kamen nur noch 176.000 ins Angebot. Dieser Trend setzt sich fort, denn auch die rückläufigen Bauanträge verheißen keine Besserung. Die Schere zwischen dem Bedarf an neuen Wohnungen und dem Neubau klafft immer weiter auseinander. Weiter nach unten darf es mit dem Wohnungsbau nicht  mehr gehen. Das Eduard-Pestel-Institut bezifferte kürzlich in einer Studie den jährlichen Zusatzbedarf an Wohnungen bis 2025 auf rund 400.000.

In beliebten Metropolen wie Hamburg, München und dem Rhein-Main-Gebiet zeichnet sich schon heute eine Wohnungsknappheit ab. Zumal leerstehende Wohnungen in Ostdeutschland nicht den Wohnraummangel in westdeutschen Ballungsgebieten ausgleichen können. Wer in Wohnimmobilien als Inflationsschutz investieren will, sollte daher streng zwischen Ost und West, Nord und Süd differenzieren. Deutschland ist kein einheitlicher Immobilienstandort mit überall gleichen Bedingungen und Chancen. Das Standortrisiko sollten Anleger immer im Auge behalten. Für Ballungsräume spricht eine Prognose der UN. Demnach werden im Jahr 2030 bereits 60 Prozent der Weltbevölkerung in Städten leben. In Deutschland wird derzeit ein Drittel aller Güter und Dienstleistungen in den 30 größten Städten produziert. 27 Prozent aller Arbeitsplätze befinden sich hier. Aber auch kleinere Universitätsstädte wirken attraktiv.

Unter den 20 Städten mit der besten Wertentwicklung sind nicht nur die üblichen Verdächtigen wie München oder Hamburg zu finden, sondern auch kleinere Städte wie Marburg, Heidelberg, Trier, Würzburg oder Münster. Die Wertentwicklung in typischen Studentenhochburgen ist günstiger als in Gegenden ohne nennenswerten Studentenanteil.

Rating hilft bei Standortsuche

Die Noten der Feri-Experten bieten Entscheidungshilfe für anstehende Investitionen in Immobilien. Die zur Orientierung verteilten Buchstaben von AAA bis E- sollen signalisieren, wo in der Zukunft über- und unterdurchschnittliche Chancen bestehen. Das Urteil der Bad Homburger basiert auf der gesicherten Erkenntnis, dass die Performance von Immobilienmärkten entscheidend von der Wirtschaftskraft einer Stadt abhängt. Kaufpreise und Mieten werden in starkem Maße von regionalen Faktoren wie Produktivitätswachstum, Einkommen, Bevölkerung, Landverfügbarkeit, Baukosten, Wirtschaftsstruktur und regionalem Investitionsverhalten beeinflusst. Ausgangspunkt ist eine detaillierte Prognose der regionalen Wirtschaft. Die Verknüpfungen mit hauseigenen Länder- und Branchenprognosen berücksichtigt darüber hinaus die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Das Preissteigerungspotenzial zählt also nicht allein.

Das Ergebnis ist eine objektive, auf wissenschaftlicher Methodik beruhende zukunftsorientierte Bewertung lokaler Immobilienmärkte. Resultat der 67 Regionen umfassenden Rangliste für Eigentumswohnungen. Ein hohes Potenzial bei geringem Risiko bescheinigt Feri Wiesbaden und München. Überdurchschnittliches Potenzial bei unterdurchschnittlichem Risiko bieten der Landkreis Starnberg, Hamburg, Mannheim, Stuttgart, Düsseldorf und Bonn.

Die beste Kaufgelegenheit

Das Timing für einen Immobilienkauf dürfte sich in den kommenden Monaten stetig verbessern. Auf der einen Seite dümpeln die Kosten für Hypotheken noch lange Zeit im Keller. Die Bestsätze für Annuitätendarlehen liegen nach Ermittlungen der Interhyp AG zwischen 4,12 Prozent und 4,71 Prozent für 20-jährige Hypotheken. Gleichzeitig gehört zu den typischen Begleiterscheinungen einer Konjunkturkrise ein Anstieg der zum Verkauf stehenden Bestandsimmobilien. Die rückläufige Nachfrage noch Wohneigentum aufgrund steigender Arbeitslosigkeit und hoher Arbeitsplatzunsicherheit hat in den vergangenen drei großen Rezessionen immer zu einem spürbar negativen Trend bei den realen Hauspreisen geführt. Immobilienprofis wittern hier Schnäppchen.

Steuervorteil für Immobilienbesitzer

Auf lange Sicht verspricht sogar der Fiskus Vorteile: Wer nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist sein Betongold mit Gewinn verkauft, braucht seinem Finanzamt davon nichts abzugeben. Ein Vorteil, von dem Eigner anderer Anlageformen nur träumen.  Denn die Altersvorsorge mit Aktien hat Vater Staat seit Beginn des Jahres 2009 erschwert. Hier kassiert er bei Käufen ab Januar vom Kursgewinn 25 Prozent Abgeltungssteuer – plus Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer. Mit einem 100.000 Euro-Gewinn aus Immobilien lässt sich die Inflation also leichter austricksen als mit einem 100.000 Euro-Gewinn aus Aktien.