Wie es der Name schon vermuten lässt, fließt bei diesen Fonds der  Großteil der Kundengelder in Immobilien. Den Schwerpunkt bilden dabei Gewerbeimmobilien wie Bürohochhäuser oder Einkaufszentren, weil hier die erzielbare Mietrendite meist höher liegt als bei Wohnungen. Die meisten Fonds investieren schwerpunktmäßig in Deutschland, wobei der Anteil an Immobilien im europäischen Ausland in den letzten Jahren stetig gestiegen ist. Einzelne Fonds sind mit ihren Investments auch weltweit unterwegs und haben auch Immobilien in Amerika oder Australien im Portfolio.

Weil jedoch die Anleger ihre Anteile börsentäglich abrufen können, müssen die Immobilienfonds einen guten Teil ihres Vermögens kurzfristig verfügbar halten – und dies geschieht mit der Anlage in festverzinslichen Wertpapieren und Tagesgeldern. Diese sogenannte “Liquiditätsquote” liegt bei manchen Fonds bei bis zu 40 Prozent, sodass diese Fondsgattung eigentlich Mischfonds aus Renten- und Immobilieninvestments repräsentiert.

Die Schwankungen sind sehr gering, die Rendite ist allerdings ebenso begrenzt. Weil bei den meisten Fonds ein Ausgabeaufschlag von fünf Prozent verlangt wird, sollten die Anteile mindestens fünf Jahre lang gehalten werden – damit ist diese Fondsgattung für das längerfristige Sparen eigentlich zu wenig rentabel und für das kurzfristige Sparen mit zu hohen Kaufnebenkosten verbunden.