Die meisten Baufinanzierungen laufen über Bankdarlehen, und in der Mehrzahl der Fälle ist das für Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr auch die beste Lösung. Dabei stellt Ihnen entweder die Bank selbst den Kredit zur Verfügung, oder sie vermittelt das Darlehen an eine Hypothekenbank weiter, die sich auf Baufinanzierungen spezialisiert hat.

Als Sicherheit stellen Sie der kreditgebenden Bank eine Grundschuld zur Verfügung. Die Rückzahlung erfolgt in monatlich gleichbleibenden Raten – auch Annuität genannt – mit einer anfänglichen jährlichen Tilgung von etwa einem Prozent bis drei Prozent des Kreditbetrags. Die Rate bleibt immer gleich hoch, während der Kreditbetrag zunächst langsam, dann immer schneller abnimmt. Dadurch erhöht sich im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil.

Je höher Ihre anfängliche Tilgung ist, desto schneller haben Sie Ihr Darlehen zurückgezahlt. Bei einer Anfangstilgung von einem Prozent der Darlehenssumme kann die gesamte Rückzahlungsdauer mehr als 30 Jahre betragen, bei drei Prozent anfänglicher Tilgung sind es nicht einmal mehr 20 Jahre.

Der Darlehensvertrag zwischen Ihnen und der Bank läuft allerdings nicht bis zur Tilgung der letzten Restschuld, sondern nur bis zum Ende der sogenannten Zinsfestschreibungsfrist. Innerhalb dieses Zeitraums darf die Bank den Zins nicht verändern, und Sie können Ihre Raten sicher und bequem im Voraus kalkulieren.

Für Sie als Bauherr bedeutet das: Zwar sind die Zinsen für langfristig festgeschriebene Darlehen vor allem in Niedrigzinsphasen höher als für kurzfristige, aber dafür bieten sie mehr Sicherheit. Es wäre unklug und riskant, nur wenigen einigen Zehntelprozenten Zinsvorteil die gesamte Baufinanzierung nur auf vier oder fünf Jahre festzuschreiben. Wenn dann die Zinsbindung ausläuft, haben Sie bei 1,5 Prozent Anfangstilgung gerade mal rund neun Prozent Ihrer Schulden getilgt. Sind bis dahin die Zinsen gestiegen, müssen Sie bei den Monatsraten tiefer in die Tasche greifen. Eine zu kurze Zinsfestschreibung hat schon manche Finanzierung ins Wanken gebracht und im schlimmsten Fall sogar zur Zwangsversteigerung geführt.

Gerade in einer Niedrigzinsphase sollten Sie Bankdarlehen mit einer langen Zinsbindung, z. B. 15 oder 20 Jahre wählen. So sind Sie bei Ihrer Baufinanzierung auf der sicheren Seite und haben das Zinsänderungsrisiko langfristig ausgeschaltet. Außerdem können Sie Darlehensverträge mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren grundsätzlich nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§489 BGB).

Ihr Schuldenberg nimmt bei langfristig festgeschriebenen Krediten im Laufe der Zeit erfreuliche Weise ab: Nach zehn Jahren haben Sie bei anfänglicher Tilgung jedoch schon 21 Prozent Ihrer Schulden getilgt, nach 15 Jahren sind es sogar schon 28 Prozent.

Doch was ist, wenn Sie unerwartet zu Geld kommen und zwischendurch einen Teil Ihres Darlehens außerplanmäßig tilgen wollen? Vor dem Ende der Zinsfestschreibungsfrist läuft theoretisch nichts – aber in der Praxis gibt es sogenannte Sondertilgungsklauseln. Mit solchen Vereinbarungen im Kreditvertrag sichern Sie sich die Möglichkeit, innerhalb eines bestimmten Rahmens zusätzliche Tilgungen leisten zu dürfen. Marktüblich ist, dass pro Jahr rund fünf Prozent des Kreditbetrags außerplanmäßig getilgt werden dürfen.

Manche Banken verlangen einen Zinsaufschlag für die Gewährung von Sondertilgungen. Achten Sie beim Vergleich auf diese Klauseln, wenn Sie sich die Möglichkeit außerplanmäßiger Tilgungen offenhalten wollen.

Eine Alternative besteht darin, einen kleinen Teil des Darlehens auf vier oder fünf Jahre festzuschreiben. Das sollten Sie allerdings nur dann tun, wenn beim langfristig festgeschriebenen Darlehen keine Sondertilgungen möglich sind und wenn Sie wissen, dass Sie einen großen Teil davon in vier oder fünf Jahren wirklich getilgt haben können. Der Anteil an kurzfristigen Darlehen sollte jedoch auf keinen Fall ein Drittel der gesamten Darlehenssumme übersteigen.