Immobilienfonds

Wer für ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung nicht genug Eigenkapital aufbringen kann, der kann auch mit Offenen Immobilienfonds spekulieren. Hier gibt es schon ab 50 Euro einen Einstieg in die Welt der Immobilienspekulation.

Offene oder Geschlossene Fonds?

Offene Fonds: Ein Investmentfonds, in den jederzeit von jedermann eingezahlt und wieder ausgezahlt werden kann. Normalerweise gibt es hier eine große Zahl an Anteilseignern und es wird in eine größere Anzahl von Objekten investiert.

Geschlossene Fonds: Mit einem geschlossenen Fonds wird in der Regel ein einzelnes Objekt finanziert. Sobald das benötigte Kapital aufgebracht wurde, wird der Fonds geschlossen. Künftige Einzahlungen und Auszahlungen sind nicht mehr so leicht möglich.

Offene Immobilienfonds für Kleinanleger

Rating-Agenturen wie Scope helfen bei der Auswahl geeigneter Fonds. Ebenso sollte man die Wertentwicklung in der Vergangenheit beachten. Beim Erwerb von Immobilienfonds gelten besondere Spielregeln. Wer Offene Immobilienfonds über die Bank ordert, zahlt meist fünf Prozent Ausgabeaufschlag. Nebenkosten, die mindestens auch beim Kauf eines Eigenheims anfallen. Doch im Gegensatz zu Grunderwerbssteuer und Notarkosten lassen sich die Kaufspesen bei Fonds drücken. Beim Erwerb über eine Internet-Bank lassen sich die Kosten leicht reduzieren. Noch eine Besonderheit: Man kann grundsätzlich zu jeder Zeit kaufen. Die Rücknahme von Fondsanteilen ist dagegen nicht garantiert. Derzeit wird beispielsweise von rund ein Dutzend Emittenten die Rücknahme abgelehnt, weil ihnen die Liquidität fehlt und Objektverkäufe derzeit wegen schwieriger Marktbedingungen nicht opportun erscheinen. Dennoch kann der Fondseigner über die Börse verkaufen. Dort wird er allerdings eher einen unter dem wahren Wert liegenden Verkaufspreis erzielen. Anleger, die von einem Rücknahmestopp nicht abgeschreckt sind, können die derzeitig günstigen Preise als Einstieg nutzen.

Geschlossene Immobilienfonds für eine langfristige Anlage

Bei Geschlossenen Fonds ist der vorzeitige Ausstieg in der Regel mit Problemen behaftet. Solche Fonds werden nur während eines überschaubaren Zeitraums angeboten. Ist die erwünschte Investitionssumme beisammen, wird der Fonds geschlossen. Eine Auflösung steht meist erst nach zehn Jahren an. Noch ein Unterschied: Während sich an Offenen Fonds Anleger an einem Blind Pool mit wechselndem Immobilienbestand beteiligen, geht es bei Geschlossenen Fonds meist um ein konkretes Objekt. Durch diese Transparenz lassen sich Geschlossene Fonds gezielter einsetzen, z.B. zur Diversifikation bereits vorhandener Nutzungsarten oder zur regionalen Streuung eines Portfolios. So können sich jene, die bereits eine selbst genutzte Immobilie ihr Eigen nennen, etwa an einem Gewerbeobjekt in einer anderen deutschen Stadt beteiligen. Sollten die Ersparnisse nicht für den Kauf einer Mietwohnung reichen, bietet sich beispielsweise der Einstieg bei domicilium 3 an. Der Fonds beteiligt Anleger an Neubauwohnungenin Hamburg ab 25.750 Euro Mindesteinlage inklusive drei Prozent Agio. Andere nutzen die Fondsvielfalt, um ihrem Hab und Gut ein Objekt im Ausland hinzuzufügen, z.B. durch den Erwerb von Anteilen des Real I.S. Austalien 5. Der Fonds beteiligt Käufer an einem Objekt in Canberra mit dem australischen Staat als Mieter. Der Einstieg ist schon ab 21.000 australischen Dollar bzw. 10.664 Euro inklusive fünf Prozent Agio möglich. So können Anleger zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen. Neben der regionalen Risikostreuung erhalten sie am neuen Standort neue Steuervorteile. Da Immobilien regelmäßig nur vor Ort zu versteuern sind, profitieren Fondseigner dort von Freibeträgen und niedrigen Steuereingangssätzen. In Großbritannien etwa bleiben Mietüberschüsse bis zu umgerechnet 6500 Euro steuerfrei. In Deutschland würden hier bis zu 45 Prozent an den Fiskus gehen. In USA sind es immerhin nur bescheidene 15 Prozent.

Risikostreuung

Bei Beteiligungen an einem Geschlossenen Fonds mit nur einem Objekt ist der Anleger allerdings selbst für die Risikostreuung verantwortlich. Diese werden ihm von Offenen Fonds automatisch geboten. Und als Mindesteinsatz sind bei solchen unternehmerischen Beteiligungen deutlich höhere Beträge und Laufzeiten üblich als bei Offenen Fonds.

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